Как показывает сложившаяся практика, проведение строительных работ без предварительного прохождения разрешительных процедур вызывает сложности при последующей регистрации объекта
Содержание
Критерии, по которым объект классифицируется как самовольно возведенный
По законам РФ, строительный объект будет определен как самовольно возведенный, если удовлетворяется одно из нижеперечисленных условий:
- для строительства использована площадка, не предназначенная для этих целей;
- на строительный объект отсутствует установленная действующим законодательством разрешительная документация;
- строительство осуществлено со значительным нарушением норм ГрК РФ, а также действующих СНиПов;
- возникло нарушение установленных законодательно прав и интересов третьих лиц;
- возникла прямая угроза для жизнедеятельности других граждан.
Последствия возведения дома без наличия разрешающей документации
Строительство дома без разрешения является правонарушением гражданского характера, следствием которого будет являться демонтаж построенного объекта за счет средств застройщика.
Помимо этого, правонарушитель подвергается и другим видам взысканий:
- В Градостроительном кодексе РФ, предусмотрена ответственность в виде административного, имущественного, дисциплинарного, уголовного наказания за строительство, проведенное с нарушением требований действующего законодательства.
- Кодекс об административных правонарушениях предусматривает возможность штрафования лиц, совершивших правонарушение в строительной сфере. И если сумма штрафных санкций для граждан (физических лиц) составит 2 – 5 тысяч рублей, на руководителей предприятий и организаций – 20 – 50 тысяч рублей, то организации (юридические лица) заплатят от 0,5 до 1 млн. руб. Суд имеет возможность приостановить действие юридического лица на срок до девяноста суток.
Решение о демонтаже, исходящее от органов местного самоуправления
В соответствии с законодательством, действующим на территории нашей страны, возможен внесудебный порядок демонтажа самовольно возведенного объекта. Демонтаж самостроя осуществляется по распорядительному акту органа МСУ. Причиной принятия такого решения могут являться следующие ситуации:
- Строительство осуществлено на площадке, цель использования которой для этого не подходит.
- В качестве строительной площадки использованы земли муниципалитета, а также земли, эксплуатация которых предусматривает особый характер использования.
- Под постройку использован участок, предназначенный для обслуживания инженерных коммуникационных сетей находящихся в собственности Российской Федерации, региона или муниципалитета.
В случае когда застройщик определен, ему в срок не позднее 7 дней с момента подписания документа о демонтаже направляется копия принятого распорядительного акта. В течение года вынесенное органами МСУ предписание о демонтаже постройки должно быть исполнено.
Когда лицо, незаконно построившее здание (сооружение), не установлено – органы МСУ обнародуют решение о демонтаже самостроя в местных средствах массовой информации, на своем сайте, а также доске объявлений. Если в двухмесячный срок со дня опубликования решения хозяин постройки не заявляет о себе, то органы МСУ сносят ее самостоятельно, за счет средств бюджета.
В случае несогласия с вынесенным предписанием, застройщик имеет возможность обжаловать его в суде.
Демонтаж самостроя по судебному предписанию
Законодательство РФ допускает подачу в судебный орган иск о демонтаже самостроя следующими категориями субъектов:
- лицам, владеющим использованным для строительства земельным участком, а также субъектами иных вещных прав землю;
- гражданами, чьи права нарушены в результате возведения самостроя;
- органами прокуратуры;
- уполномоченными органами, определенными действующим законодательством.
Если суд принимает решение об удовлетворении жалобы, нелегальная постройка подлежит демонтажу лицом, непосредственно построившим ее. Также возможен вариант, когда правонарушитель оплачивает расходы на демонтажные работы.
Что делать с незаконной постройкой
В отношении объекта самостроя возникает интересная ситуация: ни владеть им, ни распоряжаться, лицо, построившее его, не вправе. Владение объектом недвижимости начинается с момента его государственной регистрации.
До наступления этого события, гражданину принадлежит совокупность строительных материалов, использованных на возведение постройки, либо объект незавершенного строительства, если стройка началась с его официального приобретения.
Узаконивание самовольно возведенного объекта ИЖС
В помощь людям, желающим узнать, как узаконить дом без разрешения на строительство, законодательство предложило два способа:
- административная процедура;
- судебная инстанция.
Административный способ легализации незаконного самостроя
Суть законодательной инициативы «О дачной амнистии» в том, что владелец самостроя имеет возможность зарегистрировать права на него, предоставив в органы Росреестра, сокращенный перечень документов.
Зарегистрировать объект ИЖС можно при условии, что застройщик вступил во владение участком, использованным для строительства, до 30.10.2001 г.
Субъекты, имеющие возможность воспользоваться административным способ легализации самостроя:
- лица, использующие земельный надел по праву пожизненного наследуемого владения;
- граждане, имеющие свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей;
- граждане-участники товариществ: садоводческого, огороднического, дачного.
Органы Росреестра для проведения процедуры регистрации затребуют следующие документы:
- удостоверение личности заявителя (паспорт или иной документ);
- тех. паспорт БТИ, в случае, осуществления постройки дома до 2010 года;
- документы, удостоверяющие права землепользователя: свидетельство, подтверждающее собственность или право владения землей, решение о выделении земельного надела;
- выписку из похозяйственной книги;
- кадастровый план на землю;
- декларацию об объекте недвижимости (на возведенный самострой).
В некоторых случаях акт регистрации объекта недвижимости возможен без предоставления кадастрового паспорта на землю:
- сведения о земельном участке уже содержатся в ЕГРП;
- факт наличия жилой постройки на территории возглавляемого им объединения официально подтвержден руководителем товарищества садоводов и дачников.
Регистрация права собственности на самострой по судебному решению
В некоторых случаях обращение в суд становится единственным решением проблемы.
Суд может признать за застройщиком право собственности на объект, если соблюдаются все нижеперечисленные условия:
- Цель разрешенного использования земли допускает возможность возведения на нем данного объекта. Как комментируют юристы, даже если в настоящий момент цель, для которой был выделен участок, не предполагает возможности размещения на нем какого-либо сооружения, то по решению компетентного органа она может быть изменена.
- Характеристики постройки не противоречат требованиям, установленным для данного вида конструкций правилами землепользования и застройки, а также другими нормативными документами. При этом отслеживается соответствие конструкции строительным нормам, действующим на момент постройки.
- Построенное здание не вызывает угрозы жизнедеятельности граждан. При точном соблюдении снипов и другой градостроительной документации соблюсти это условие очень просто.
- Самострой не ущемляет права третьих лиц. Конфликт интересов может возникнуть с владельцами соседних участков. Обращаясь в суд, заручитесь нотариально заверенным согласием смежных землепользователей на сохранение построенного объекта.
Суд не может отказать в принятии иска о признании права собственности на самовольно построенное здание. В случае, когда судебной инстанции предоставлены доказательства, что гражданин предпринимал необходимые меры для оформления вышеуказанного разрешения, а также акта ввода в эксплуатацию объекта, исковое заявление, как правило, принимается к рассмотрению.
