В советское время многоквартирные дома были социалистической собственностью, и управлялись жилищно-эксплуатационными учреждениями. Никакой альтернативы не существовало.
Содержание
Сегодня большинство квартир в многоквартирных домах приватизированы, а общие помещения, а также само здание в целом считается общей собственной всех жильцов. В связи с этим российское законодательство предлагает жильцам выбирать, как управлять многоквартирным домом, из нескольких возможных вариантов.
Возможные варианты управления
Управление многоквартирным домом может осуществляться:
- его жильцами непосредственно;
- управляющей организацией;
- товариществом совладельцев многоквартирного дома;
- жилищным кооперативом.
Каждый способ управления имеет ряд нюансов и особенностей, которые необходимо учитывать при выборе. Хотя большинство владельцев многоквартирных домов имеют право выбрать любую форму управления, далеко не каждый способ управления может быть практически реализован в любом многоквартирном доме.
Непосредственное управление жильцами
Если в многоквартирном доме не более 16 квартир, его жильцы могут им непосредственно управлять. В таком случае жильцам не нужно учреждать никаких юридических лиц. От них требуется лишь собрать собрание жильцов, на котором нужно:
- принять соответствующее решение;
- избрать старшего по дому;
- оформить на старшего по дому доверенности от каждого владельца.
Все решения, принимаемые собранием совладельцев многоквартирного дома, должны быть оформлены протоколом. Именно этот документ в дальнейшем будет подтверждать действительность и правомочность решений, принятых жильцами. Протокол оформляется в простой письменной форме, и подписывается всеми совладельцами. Такой документ обязан содержать:
- Перечень вопросов, по которым принимаются решения.
- Количество присутствующих и их соотношение с общим числом совладельцев.
- Краткое содержание выступлений совладельцев.
- Утверждение каждого вопроса на голосование.
- Результат голосования, с указанием количества голосов: за, против и воздержавшихся.
- Окончательную формулировку принятого решения.
- Подписи всех совладельцев, или их представителей по доверенностям.
На собрании обязательно должен быть рассмотрен вопрос о выборе способа управления домом и избрание старшего по дому.
Затем старший по дому, получивший по результатам собрания право представлять интересы владельцев квартир:
- подает соответствующее заявление в муниципальные органы;
- заключает договоры с поставщиками услуг.
В принципе, каждый жилец сможет самостоятельно заключить договор с поставщиками не давая доверенности старшему по дому. Но далеко не каждый поставщик коммунальных услуг готов их предоставлять лишь части жильцов.
Преимущества такого способа управления в значительном сокращении стоимости коммунальных услуг, за счет затрат на содержания дома, а также исключения посредничества между жильцами и поставщиками услуг.
Но есть и недостатки: для того чтобы провести плановый и капитальный ремонт общего имущества или даже банально заменить лампочки в подъезде будет довольно сложно заставить всех жильцов оплатить затраты.
Как правило, этим занимается малочисленная инициативная группа. Никаких юридических механизмов заставить конкретного жильца финансово поучаствовать в управлении дома не предусмотрено.
Обслуживание управляющей организацией
Управляющие компании – аналоги бывших ЖЭКов, они также как их предшественники предоставляют услуги жильцам на основании договора и сами вступают в договорные отношения с поставщиками услуг и решают все остальные вопросы по управлению дома.
В отличие от ЖЭКов управляющие компании могут быть как коммунальные, так и частные. Но в любом случаи, они являются коммерческими структурами, цель которых получение прибыли.
Так как руководство управляющей компании не состоит из жильцов многоквартирного дома, они будут стараться предоставить как можно меньше услуг за большую плату.
Конечно, у управляющей компании есть преимущество, такие предприятия имеют опыт в управлении многоквартирными домами и способны хоть как-то решать повседневные задачи, освобождая от этой работы жильцов. Сами же жильцы, часто не в состоянии самостоятельно управлять домом.
Решение о передаче «бразды» управляющей организации принимается сборам совладельцев, которое, как и в случае с прямым управлением, оформляется протоколом.
Помимо общих вопросов на таком собрании утверждается размер, а также порядок оплаты за содержание дома, и перечень услуг которые управляющая компания должна будет оказывать совладельцам.
Товарищества совладельцев
Товарищество совладельцев многоквартирного дома является некоммерческой организацией, членами которой являются совладельцы дома. Такое товарищество может управлять как одним, так и несколькими многоквартирными домами. Товарищество является полноценным юридическим лицом и подлежит регистрации. Управление товариществом осуществляется его уставными органами:
- общим собранием;
- правлением.
Товарищество, как и управляющая компания, берёт на себя все заботы об управлении многоквартирным домом, заключает договора с поставщиками, нанимает персонал для уборки территории, обслуживания домовых систем и т. д. Но товарищество не заключает договоров с жильцами, равно как и не требует с них ежемесячной оплаты за свои услуги.
Все финансовые и прочие важные решения по управлению дома принимает общее собрание, а правлению в период между собраниями воплощает их в жизнь.
На общих собраниях товарищества каждый владелец имеет количество голосов пропорционально размеру его собственности в многоквартирном доме. Таким образом, владелец трёхкомнатной квартиры будет иметь больше голосов, чем двухкомнатной.
Хотя ТСЖ является некоммерческой организацией оно вправе осуществлять хозяйственную деятельность, доходы от которой не распределяются между членами, а могут использоваться только на нужды товарищества.
ТСЖ может работать и без наёмной рабочей силы, что уменьшает возможные расходы. В то же время, как и в случае, с непосредственным управлением, заставить жильцов финансировать деятельность товарищества будет невозможно.
Дом под управлением жилищного кооператива
Жилищный кооператив является хозяйственным обществом, цель которого получение прибыли. Это дает возможность кооперативу получать дополнительные средства на обслуживание дома предоставляя услуги. Создать такой кооператив может любое количество владельцев многоквартирного дома. Как граждан, так и юридических лиц.
В то время как товарищество совладельцев многоквартирного дома может создать только простое большинство владельцев. Но решение о передаче кооперативу право управления многоквартирным домом также принимает собрание жильцов простым большинством голосов. В жилищном кооперативе, кроме общего собрания и правления, создается ревизионная комиссия, которая контролирует деятельность кооператива.
Кооператив нанимает сотрудников, которые обеспечивают его работу. Деятельность коммерческой организации без наемной рабочей силы, не представляется возможной. На собрании жилищного кооператива каждый совладелец имеет один голос в независимости от размера его квартиры.
Жилищный кооператив также как и товарищество совладельцев, заключает договора с поставщиками коммунальных услуг. При этом сами совладельцы не заключают с кооперативом обязательных договоров. Но для жилищных кооперативов есть ограничения. Они могут действовать в одном многоквартирном доме.
Как быть если жильцы не приняли решения об управлении многоквартирным домом
Поскольку органы местного управления несут ответственность за состояние многоквартирных домов, он не могут никем не управляться. Если совладельцы многоквартирного дома после принятия решения о способе управления, ином, чем управляющей компанией.
Но на протяжении 12 месяцев не реализовали своё решение, органы муниципалитета вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию многоквартирным домом. Для этого проводится конкурсный отбор предприятий кандидатов.
Если за год управления такой компанией у совладельцев накопились к ней претензии, они вправе требовать сменить компанию, либо принять решение об изменении способа управления.
Как заключить договор управления многоквартирным домом
Какой способ управления многоквартирным домом не выбран, рано или поздно наступит время заключать договоры, связанные с его управлением. При прямом управлении, управлении жилищным кооперативом или ТСЖ заключаются договора с поставщиками.
Для этого старший по дому, в случае прямого управления, должен написать на имя руководителей организаций-поставщиков заявление, к которому приложить:
- технический паспорт на многоквартирный дом;
- протокол собрания совладельцев.
Представитель ТСЖ или ЖК также подаёт заявление, к которому прикладывает документы, подтверждающие дееспособность юридического лица: свидетельство о регистрации и устав.
Все документы подаются в копиях. Кроме того, подающее лицо должно представить документ, подтверждающий его личность: паспорт, удостоверение и т. д.
Договор с управляющей компанией также заключает старший по дому – совладелец, которому собрание совладельцев доверило представлять их интересы в отношениях с управителем. Для этого представитель совладельцев подаёт управляющей организации заявление, к которому прикладывает: протокол собрания совладельцев, который содержит решения о выборе способа управления домом через управляющую компанию, и решение об объёме и максимальной цене предоставляемых услуг.
Руководство управляющей компании рассматривает заявление с учётом принятых решений собранием совладельцев, и представляет на утверждение проект договора. Совладельцы, вправе вносить в проект договора свои предложения, что также может оформляться протоколом собрания, либо же старшему по дому изначально делегируют полномочия по договорным переговорам.
Договор с управляющей компанией может быть подписан на срок не более 5 лет и не менее одного года. Совладельцы имеют право досрочно разорвать договор с управляющей компанией через год предоставления услуг если они предоставляются некачественно. Для этого необходимо созвать собрание совладельцев дома. При этом кворум собрания по такому вопросу должен составлять 75% всех жильцов.
При заключении договора представитель жильцов вправе также потребовать копии документов от управляющей организации:
- свидетельства о регистрации;
- устава;
- лицензии.
Если коммунальные и государственные компании наверняка имеют нужный пакет документов для осуществления подобной деятельности, то частные могут оказаться недобросовестными, и совладельцы просто сольют свой бюджет на некачественные услуги.
Свидетельство о регистрации – подтвердит, что управляющая компания действительно существует. Устав – о том, что целью компании действительно является представление услуг по управлению многоквартирными домами.
Кроме того, для осуществления подобной деятельности требуется лицензия на управление многоквартирным домом. Это связано с тем, что для такой деятельности необходимы определённая техническая база и кадры. Наличие лицензии, свидетельствует о том, что никакие объективные обстоятельства не помешают управителю предоставить качественные услуги и в срок.
А что, если жильцы не приняли решения о способе управления
Если совладельцы своевременно, до 01.07.2016 года не приняли решения об управлении многоквартирным домом, местные органы муниципалитета вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. При этом, разумеется, условия договора с совладельцами согласовываться не будут.
Для этого муниципальные власти проводят конкурс, по результатам которого выбирается поставщик услуг, который больше всего соответствует требованиям. На практике на конкурсе побеждает наиболее выгодное местным властям коммунальное предприятие.
Таким образом, напрашиваются следующие выводы. Если в многоквартирном доме проживают социально сознательные и ответственные люди – есть смысл подумать о создание товарищества совладельцев. А если они ещё и предприимчивые – прямая дорога в жилищный кооператив.
Если совладельцы имеют сложившуюся практику сообща ремонтировать подъезды, заменять лампочки, окна и прочую общую собственность будет выгодно прямое управление.
Но если в доме никто друг друга не понимает, и прийти к консенсусу в элементарных вопросах бывает крайне сложно – доверить управление дома профессиональной компании будет лучшим решением.
А вот пустить всё на самотёк, и представить муниципалитету позаботится о благоустройстве многоквартирного дома, будет неправильно в любом случае.
