С 1 января 2018 года в Российской Федерации все сделки по отчуждению и приобретению земли будут проводиться только с участками, имеющими уточненные границы. Владельцы, не планирующие продажу/дарение собственности также должны ответственно отнестись к вопросу землеустройства. Поводов для этого достаточно. Территории, не имеющие точных границ, подвержены риску захвата со стороны соседей, уязвимы в случае изъятия муниципалитетами под строительство транспортных развязок и иных объектов.
Содержание
- Как определить, что участок нуждается в уточнении границ
- Основания для уточнения границ земельного участка
- Кто осуществляет работы по межеванию
- Документы, предоставляемые в межевую организацию
- Этапы уточнения границ участка
- Стоимость услуг
- Уточнение границ земельного участка с увеличением площади
- Уточнение с уменьшением площади
- Государственная компания по уточнению границ
Как определить, что участок нуждается в уточнении границ
Прежде всего, землевладельцу необходимо совершенно точно знать, какой статус имеет его собственность. Для этого нужно обратиться в службу гос. регистрации и запросить выписку из ГКН (Государственного кадастра недвижимости).
Найти сведения можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта» по ссылке http://maps.rosreestr.ru/Portal. Если в получении документа будет отказано с формулировкой, что объект по указанному адресу не найден, участок не учтен. Тогда проводится весь объем работ по его оформлению и регистрации.
Участок не требует межевания и уточнения, если выписка имеет следующие формы, а данные соответствуют нормативной точности:
- КВ.1 содержит основную информацию: кадастровый номер, площадь, адрес, категория земель, стоимость, разрешенное землепользование, данные о владельце;
- КВ.2 представляет собой план, если межевание не проводилось, формы нет;
- КВ.3 включает данные о частях надела (при наличии), отсутствие обременений;
- КВ.4 представляет чертеж частей;
- КВ.5 описывает расположение границ с указанием длины линий и величин дискреционных углов;
- КВ.6 указывает координаты поворотных точек.
Выписка, содержащая только одну форму КВ.1, говорит о том, что участок имеет статус «ранее учтенного» и нуждается в уточнении границ. Также возникает необходимость в уточнении местоположения границ и площади земельного участка, если органами землеустройства установлено:
- координаты не соответствуют нормативной точности;
- по координатам нельзя определить месторасположение точек;
- одна точка имеет несколько координат.
Основания для уточнения границ земельного участка
Законодатель не обязывает собственников уточнять границы своих владений. Процедура имеет заявительный характер. Однако, ряд оснований для ее проведения имеется:
- Приобретенный надел, имеющий статус «ранее учтенного». Лучше изначально защитить новую собственность со всех сторон.
- Возникновение разногласий с соседями по поводу принадлежности той или иной части; перекрещивание границ со смежными объектами.
- Судебное разбирательство. Суд предписывает провести уточнение границ на основании иска о неправомерном захвате.
- Возможные недочеты, обнаруженные ошибки в кадастровых бумагах. Межевание признается недействительным и проводится заново.
Кто осуществляет работы по межеванию
Для уточнения земельных границ собственнику нужно обратиться в специализированную организацию, в штате которой имеются кадастровые инженеры. Они являются профессионалами в области землеустройства, могут качественно осуществить все замеры, проанализировать исходные и полученные данные.
Самостоятельная геодезическая съемка не учитывается. Результатом работы специалиста по уточнению границ земельного участка будет межевой план, включающий заключение инженера.
Документы, предоставляемые в межевую организацию
Качество выполнения работ по межеванию и сроки проведения зависят от полноты информации, предоставленной собственником. При обращении в землеустроительную организацию нужно иметь следующие документы:
- Гражданский паспорт и ксерокопия, которая прикладывается к заявлению. Заявление заполняется в офисе компании на предоставленном бланке. Если владелец заключает договор через поручителя, нужна доверенность.
- Пакет документов на землю: правоустанавливающий (договор дарения, мены, купли-продажи, право наследования); правоподтверждающий (Акт на право собственности, Свидетельство о праве собственности); выписка из ГКН – является отправной точкой для кадастрового инженера, по ней он определяет объем, виды работ, что именно подлежит уточнению; иные бумаги (при наличии).
В зависимости от местоположения уточняемой территории могут потребоваться: административная справка об отсутствии (наличии) коммуникаций и справка энергоснабжающей организации о прохождении токоведущих кабелей и проводов.
Имея на руках необходимые официальные бумаги, можно отправляться в межевую организацию и приступить к дальнейшему оформлению земельной собственности.
Этапы уточнения границ участка
Процедура начинается после заключения договора и оплаты его стоимости, она регламентируется законодательством и должностными инструкциями. Проходит в три последовательных этапа.
Подготовительный этап
Включает все организационные моменты. На этом этапе кадастровый инженер изучает имеющиеся документы, определяет сроки и виды работ и составляет техпроект, собирает информацию о смежных объектах. При необходимости он просит собственника сформировать запросы о недостающих сведениях.
Собственник уведомляет соседей о начале процедуры и о необходимости присутствовать во время согласования границ. За дополнительную оплату это сделает геодезическая компания. Желательно, чтобы уведомление было составлено в письменном виде, а соседи на нем поставили подпись.
Практический этап
На этом этапе проводятся полевые работы. Для определения границ надела кадастровый инженер по договоренности с владельцем прибывает на место с геодезическим оборудованием.
Он проводит необходимые замеры и переносит их в план, определяет координаты межевых знаков, проводит геодезическую съемку. В обязательном порядке проверяет состояние опорных точек межевой сети, по которым изображение территории впишется в государственную систему координат.
При выполнении измерений учитываются особенности ландшафта и рельефа. Переносятся в план имеющиеся природные объекты: пруды, впадины, холмы. Работы на местности занимают 3 –4 часа.
Заказчик и владельцы сопряженных территорий присутствуют при межевании. Если соседи отказались принять участие, процедура проходит без них. Сотрудники фирмы оформляют предварительный план, берут согласие всех присутствующих, которые подписывают Акт согласования.
Документ также подписывают инженер и представитель администрации, удостоверяющий границы с государственной и муниципальной землей. Его приглашает геодезическая фирма.
Камеральный (заключительный) этап
Суть этапа — камеральная обработка и анализ всех данных, собранных при работах на местности, составление межевого плана. Кроме полученной информации, специалисты используют карты, сведения из землеустроительных документов Госфонда, данные выписки.
Итогом работы является технический документ (межевой план). Он состоит из двух частей: текстовой и графической. В текстовой указаны исходный данные, подробно описаны проведенные работы, дано заключение инженера.
В графической части собраны схемы и чертежи. Межевой план составляется в электронном варианте для отправления в Кадастровую палату и, по желанию заказчика, на бумажном носителе – для заказчика.
Готовый межевой план с приложенным Актом согласования передается на проверку в органы регистрации кадастрового учета. После проверки и внесения изменений в Госкадастре недвижимости владелец получает новый кадастровый паспорт.
Стоимость услуг
Геодезические организации оказывают услуги по межеванию не безвозмездно. Окончательная стоимость зависит от региона, от площади земли, от удаленности объекта относительно нанятой фирмы. Чем меньше транспортные расходы, чем больше развита геодезическая сеть, тем меньше цена услуг.
Минимальный порог стоимости работ составляет около 500 рублей за 1 сотку. Лучше обращаться к компаниям, имеющим собственных специалистов, чтобы не переплачивать посреднику, перепродающему услуги.
Уточнение границ земельного участка с увеличением площади
Нередко уточнение границ проводится с целью изменения площади земель. Законом разрешено увеличение площади, но расширение должно происходить за счет территорий, не находящихся в частной или государственной собственности. Никому не принадлежащие земли можно включить в состав надела, получив разрешение суда.
Поводом для увеличения земельной площади может быть приобретение смежных земель или участие в государственной программе, подразумевающей передачу земель населению.
В обязательном порядке нужно провести межевание, оплатить госпошлину, собрать документы, на основании которых проводится увеличение и написать в Кадастровую палату заявление. Когда сведения об изменении данных будут внесены в кадастровый реестр, собственник получит новые документы на землю.
Уточнение с уменьшением площади
Собственник вправе уменьшить земельный надел. Частое явление в сельских поселениях, когда граждане в пожилом возрасте урезают приусадебные участки в связи со сложностью их обработки, а также в целях уменьшения земельного налога.
На дорогих, ликвидных землях часто выявляются факты посягательства на чужие территории. Владелец земли, увеличенной таким путем, обязан пройти процедуру уточнения с уменьшением надела. Еще одним основанием для уменьшения площади может быть ошибка в заявленных документах.
Сама процедура полностью идентична предыдущей, проводятся те же работы, оформляются те же документы. Только площадь нового объекта изменяется в меньшую сторону.
Государственная компания по уточнению границ
Масштабная кампания по уточнению участков началась в России с 1 июня 2015 года. Цель этой комплексной программы – исключить «белые пятна» на кадастровой карте государства, узаконить статус земель, уменьшить количество земельных споров. В общем, ликвидировать хаос в многочисленных вопросах землеустройства.
Проводится межевание за счет бюджетных средств, землевладельцы личные деньги не вкладывают, но в итоге получают документ о сведениях, внесенных в кадастр. Координаторами и организаторами работ являются органы местного самоуправления.
Они составляют контракт с кадастровыми инженерами на выполнение межевания. В течение 10 после заключения договора проводится информирование граждан в СМИ, через объявления и иными способами. По итогам измерений и их обработки исполнители предоставляют в орган кадастрового учета карту-план территории, содержащую сведения обо всех участках на этой территории, объектах, строениях и т. д.
Для фиксирования возникающих разногласий создается согласительная комиссия. В ее состав входят представители Росреестра и кадастрового учета, местного самоуправления и организации, с которой заключен договор. Комиссия рассматривает возражения собственников по результатам уточнения наделов.
В карте-плане граница обозначается, как спорная. Далее, собственники могут решать вопрос через суд или согласиться с результатом. По истечении 15-ти лет спорная граница станет согласованной.
Владельцы полностью оформленной земли не рискуют потерять свои метры, так как в ходе компании ранее установленные границы пересматриваться не будут. Единственное, они должны соответствовать нормативам точности.
Собственникам можно ничего не предпринимать и ждать результатов государственного переучета. Если есть разного рода сомнения, можно самостоятельно обратиться к кадастровым инженерам и внести сведения в Государственный кадастр до массового уточнения.
