Все, что нужно знать о заключении договора аренды квартиры

Total
0
Shares

Профессионально составленный договор аренды квартиры и тщательное изучение документации – помогут исключить большую часть трудностей, связанных с арендой жилья. Здесь важно учесть все нюансы.

Согласно Законодательству (ст. 34-35, ГК РФ), организации имеют право заключить с владельцем жилья только договор аренды, а частные лица – контракт найма.

Как показывает практика, разницы в названии договоров не существует. Форма соглашения может быть обычной (ст. 421 ГК РФ). Единственное ограничение, накладываемое Законодательством – обязательно письменное завершение сделки.

Имущественные взаимоотношения оформляются, согласно действующему Кодексу РФ. Собственник обязуется предоставить пригодную для краткосрочного или долгосрочного проживания жилую площадь. Квартиросъемщик использует квартиру по назначению, соблюдает договоренности. Невнимательность и отсутствие необходимых знаний увеличивает долю рисков и зачастую  влечет за собой конфликтные ситуации, судебные тяжбы, споры.

Перечень необходимых документов

Перед заключением соглашения об аренде, следует проверить документы потенциальных квартиросъемщиков, арендодателя, правоустанавливающие документы:

Собственник:

  • паспорт;
  • при наличии совладельцев – копии паспорта таковых;
  • правоустанавливающий документ на недвижимость:
  • свидетельство на право собственности (оригинал);
  • договор купли-продажи квартиры, дарения.
  • иные документы.
  • согласие супруга (ги), для недвижимости, купленной в период брака;
  • домовая книга;
  • чеки, подтверждающие оплату за коммунальные услуги.

Если лицо, сдающее жилплощадь, не предоставляет нужные документы, от заключения договора аренды квартиры стоит отказаться.

Арендатор:

  • Оригиналы паспортов совершеннолетних лиц, планирующие временное проживание в арендованной квартире.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетних, проживающих совместно с квартиросъемщиком.
  • Копии вышеуказанных документов.

Следует убедиться, что переданные квартиросъемщиком, документы, соответствуют действительным лицам.

Особенности заключения договора

Необходимость грамотного составления договора на аренду жилья предусматривает поиск необходимой информации. Не существует типовой, либо стандартной формы. Каждый договор индивидуален, по максимуму включает все договоренности, достигнутые сторонами во время переговоров:

  • подробное описание квартиры — точный адрес арендованного жилого помещения, численность комнат, и т.д.;
  • личные, контактные данные собственника, сособственников, документы, подтверждающие права на сдаваемое в аренду, жилье;
  • перечень лиц, арендующих квартиру, оригиналы и копии паспортов (для несовершеннолетних – обязательно свидетельство о рождении);
  • сумму, порядок оплаты за аренду;
  • выплату коммунальных услуг;
  • срок договора;
  • условия расторжения.

Подробное описание взаимных прав и обязанностей, сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации. В договоре оговариваются штрафные санкции, если его условия будут нарушены.

В разделе «Дополнительные условия» арендодателю требуется:

  • Поименное перечисление лиц, арендуемых жилье (паспортные сведения, контактные номера телефонов, иная информация).
  • Условия возмещения причиненного ущерба.
  • Условия расторжения соглашения.
  • Условия повышения оплаты за жилье (индексация не более 6-10% /год).

Помещение невозможно продать, обменять или заложить, пока действует соглашение об аренде.

Арендатору:

  • срок действия договора;
  • условия и порядок оплаты;
  • условия о выплате коммунальных платежей, телефонных переговоров, интернета;
  • естественный износ, потертость интерьера, предметов;
  • форс-мажорные обстоятельства непреодолимой силы, независящие от арендатора, повлекшие и / или ставшие причиной порчи имущества арендодателя;
  • регистрация по адресу арендуемого помещения (временная);
  • своевременное решение о прекращении аренды;
  • показания электросчетчика, водомеров;
  • отсутствие коммунальных и иных долгов на квартиру;
  • по адресу арендованного жилья регистрация только собственника;
  • по окончании аренды, возврат арендодателем задатка при условии, что был внесен арендатором ранее;
  • пролонгация (продление) текущего договора.

Важное:

  • договор составляется в 2-х экземплярах, скрепляется подписями сторон;
  • первый экземпляр принадлежит квартиросъемщику, второй – владельцу;
  • подписи сторон ставятся внизу каждой страницы соглашения;
  • если в договоре аренды жилья отсутствуют какие-либо данные об арендуемом объекте, то соглашение не может считаться заключенным;
  • каждое изменение условий аренды следует оформлять соответствующим дополнительным соглашением;
  • договор аренды подписывается всеми совладельцами. у несовершеннолетних собственников полномочными представителями являются родители;
  • перечень и описание мебели оградят от дальнейших конфликтов, связанных с состоянием имущества арендодателя;
  • соглашение о найме жилой площади заключается, согласно ст.683 ГК РФ, сроком до пяти лет;
  • урегулируются возможные вопросы и претензии со стороны совладельцев жилья;
  • одностороннее изменение арендной платы, ее повышение за жилплощадь недопустимо, кроме условий, предусмотренных в ст.682 гк рф;
  • вскрытие входной двери из-за неисправности дверного замка возможно лишь при наличии договора аренды квартиры по данному адресу;
  • фиксируются показания приборов учета (счетчиков воды, электроэнергии);
  • оговаривается содержание домашних животных ;
  • обсуждается посещение арендаторов иными лицами (друзья, знакомые, родственники);
  • ответственным лицом за уплату жилищно-коммунальных услуг, является арендодатель, так как лицевые счета открыты на имя собственника;

Следует обратить внимание, что рекомендуется не включать пункт о пролонгации, при заключении краткосрочного договора аренды. рекомендуется перезаключить новый договор.

Расписка в получении денежных средств

Учитывая имущественные отношения между арендодателем и арендатором, настоятельно рекомендуется при любой передаче денежных средств (внесение арендной платы, коммунальных платежей, задатка, страхового депозита, иное), оформлять расписку.

Записи о полученных денежных средствах можно вести в самом договоре, в специально созданной таблице или на чистом листе бумаги. В расписке указываются: дата выплаты, месяц, за который производится оплата, назначение платежа, полная сумма, подписи арендатора и арендодателя, кем была принята указанная сумма денег.

Осмотр жилья

Собственник заинтересован как можно скорее показать, сдать квартиру. Арендатору следует тщательно провести осмотр имущества, жилья, исключая повреждения, недостатки, иные неисправности, помимо тех, что предусмотрены актом сдачи – приемки квартиры.

Стоит поторговаться. Тем более, если рекламная информация не подтвердилась. Стоимость арендной платы устанавливается путем переговоров. Так что даже незначительный недостаток, по факту осмотра квартиры, поможет сэкономить.

Акт приема-передачи имущества

Заселяя съёмную квартиру, необходимо оформить дополнительное приложение — акт сдачи-приемки жилья, его технического состояния, а также имущества. В документе указывается подробное описание состояния стен, полов, окон, сантехники, имущества. Так же отмечается количество полученных комплектов ключей арендатором.

Рекомендуется указать состояние каждого предмета, особенно повреждения (царапины, сколы, потертость, иные неисправности).  Если список с описанием ценных предметов, мебели, составлен собственником, нужно тщательно сверить информацию, отображенную предоставленным документом.

Нужно ли заверять договор аренды квартиры нотариально

Договор аренды жилья может быть обычной письменной формы, нет необходимости регистрировать его у нотариуса.

Договор аренды квартиры, заверенный нотариально, не прибавит юридической силы.  Печать агентства, в договоре, так же не может дать дополнительных гарантий.

Страховой депозит

В связи с увеличением рисков на рынке жилья, появилась новейшая мера предосторожности: страховой депозит.

Такого понятия в законодательстве РФ нет. Не существует оно, и как юридический термин. Тем не менее, именно депозит приравнивается с недавних пор к залогу.

Статья 329, п.1 Гражданского Кодекса РФ, указывает, что: «Исполнение имущественных обязательств может обеспечиваться залогом, неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а так же другими способами, предусмотренными законом или заключенным соглашением».

Депозит — является формой обеспечения коммерческих обязательств квартиросъемщика, и бесспорной страховкой арендодателя. Страховая сумма и назначение депозита определяется собственником, и передается ему наличными денежными средствами под расписку, написанную собственноручно арендодателем, либо путем перечислений на его расчетный счет.

Приложение к договору (акт сдачи-приема квартиры), является гарантией возврата страхового депозита, либо позволяет деликатно разрешить договорные отношения, в случае причинения ущерба.

Если до расторжения текущего договора, ущерб не был учинен, депозит возвращается нанимателю полностью, под расписку, без каких-либо вычетов.

Страховой депозит не приравнивается к задатку. Сумма залога (задатка) вносится, как предоплата, при подписании соглашений между сторонами. Арендодатель вправе потребовать внести сумму, равной к размеру двух месячных платежей. Засчитывать депозит, как месячную арендную плату недопустимо.

Расторгая договор найма, квартиросъемщик обязан вернуть арендодателю квартиру в удовлетворительном состоянии. Сломанное, разбитое имущество приравнивается к ущербу.

То есть, если внешний вид жилья и имущества значительно ухудшилось, собственник вправе потребовать денежные средства в сумме, равноценной общей стоимости причиненного ущерба, чтобы восстановить, или приобрести испорченное имущество.

Залог удерживается именно для этих целей.

Плюсы и минусы риэлторов

Заключая договор с агентством, следует обратиться к условиям соглашения.

Агентство, согласно условиям документа, может наделяться исключительным правом арендодателя. Ситуация: агентство имеет такие права, но жилье не сдается по неизвестным мотивам. Арендодатель, расторгнувший договор с агентством по недвижимости, ранее оговоренного договором, срока, обязан покрыть денежный штраф. А так же выплачивает указанную денежную сумму за оказанные ранее услуги.

Арендатор тоже рискует, заключив соглашение, где риэлтерское агентство обязуется найти жилье, на предоплатной основе. В случае невыполнения агентством договоренностей, выплаченные денежные средства за поиск жилья, не возвращаются.

Добросовестные агентства недвижимости сотрудничают без предоплаты

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора найма, в гос. органах, законодательством не предусматривается. Исключение составляют юридические лица, заключившие договор аренды сроком более одного года.

В соответствии с действующим законодательством Российской федерации, №122-ФЗ не обязывает к регистрации договора найма квартиры, и решение о регистрации принимается сторонами (арендатор – арендодатель), добровольно.

Регистрацию договора аренды, предпочитают, скорее, арендаторы жилой площади. Она является узаконенной гарантией того, что его право проживания в квартире, снятой в аренду, охраняется законодательством. Защита механизируется следующим образом: сведения о сдаче квартиры в аренду, вносятся в ЕГРП. В случае решения собственника выставить квартиру на продажу, ему придется заблаговременно уведомить арендатора о возможной смене собственника в ближайшее время, а также потенциального покупателя — об обременении жилья.

До окончания срока действующего договора аренды, арендодатель не имеет права продать, или иным способом распорядиться своей собственностью.

Для арендодателя же (наймодателя), регистрация договора дает лишь дополнительные доказательства существования арендных отношений с арендатором.

В случае конфликта с налоговой службой, в том числе – при подаче иска в суд, арендодатель, как налогоплательщик, имеет право не подтверждать свою виновность, представляя доказательства собственной невиновности.

Наличие собственности у гражданина, более одной квартиры, не является доказательством получения им незадекларированного дохода.

Предугадать все обстоятельства невозможно, прежде всего, из-за человеческого фактора. Нужно осознание того, что договор – это не просто бумага, а действительно важный документ, который требует пристального внимания.

Статьи по теме

Разбираемся, когда необходима регистрация договора аренды квартиры

Договор аренды – это письменное соглашение о предоставлении помещений в пользование другого лица за плату. Особенность сделки – участие юридического лица. Содержание Перечень необходимых документовОсобенности заключения договораРасписка в получении денежных средствОсмотр…
Подробнее

Правила приобретения квартиры путем аренды с правом выкупом

На рынке недвижимости имеется множество предложений по покупке собственного жилья. В последнее время среди жителей нашей страны, большое распространение получил такой вид сделок, как аренда квартир с последующим выкупом. Это…
Подробнее